¿Es necesario pagar la hipoteca antes de tiempo?

¿Le conviene hacer un pago anticipado de su préstamo inmobiliario para reducir la cantidad que aún tiene que pagar por su préstamo? ¿Cómo eliges entre “pagar tu préstamo más rápido” o “invertir tu dinero”? Esto es lo que estudiaremos a continuación.

Hace tres años compré mi residencia principal y tuve que elegir por cuántos años iba a estar endeudado. Elegí 25 años y creo que fue la elección correcta.

Lea también: Los pros y los contras de la amortización anticipada de su hipoteca

¿Pero por qué?

Mi principal objetivo era pagar mi casa antes de retirarme a los 67 años. Ya sea que eligiera un crédito de 15, 20, 25 o 30 años todo estaba bien. Sin embargo, había hecho varias simulaciones para averiguar cuánto tendría que devolver cada mes y cuánto sería el crédito. Empecé a jugar con los números para averiguar cuál era la mejor solución para mí.

Incluso si ya tienes una hipoteca, puedes cambiarla con el tiempo, ver si las tasas son interesantes y volver a comprarla. Pagar la hipoteca antes de tiempo es una excelente manera de acumular sus activos y ganar independencia financiera. Depende de usted hacer los cálculos para determinar cuánto está dispuesto a pagar cada mes o cada año para ahorrar miles de dólares en intereses! Hagamos algunas simulaciones juntos:

Crédito a 30 años, el más caro

Digamos que pido un préstamo de 200.000 euros a devolver en 30 años. La tasa de interés es del 2,3%. Mi pago mensual sería de 829,60 euros y habría pagado 298.656,93 euros, de los cuales 98.656,93 euros serían en concepto de intereses. ¡Vaya! ¡La mitad de la casa sería sólo de interés!

Para un préstamo a 25 años: Tipo de interés 1,8%, 888,37 euros en cuotas mensuales y 66.511,12 euros de intereses.

Durante 20 años: Tasa de interés del 1,6%, 1.034,32 euros de mensualidades y 48.235,93 euros de intereses.

A más de 15 años: Tasa de interés del 1,4%, 1.292,50 euros de mensualidades y 32.650,68 euros de intereses.

Es bastante obvio, pero cuanto menos crédito y cuanto más largo sea el préstamo, menos interés hay que pagar.

Pago anticipado total o parcial de su préstamo hipotecario

Una forma de pagar su hipoteca de manera efectiva es hacerla crecer con sus ingresos. Teóricamente, con la edad, tus ingresos aumentarán. El crédito sigue siendo fijo. Si consigue liberar dinero en efectivo cada mes, puede considerar la posibilidad de dedicar una parte del mismo para llevar a cabo un reembolso anticipado de su préstamo real. O bien ahorras y devuelves lo que te queda de deuda de una vez o disminuyes tu crédito al devolverlo parcialmente. Sin embargo, estos reembolsos tienen un costo. Tienes que pagar una indemnización de reembolso.

Esta indemnización no superará los 6 meses de intereses sobre las sumas reembolsadas al tipo medio del préstamo o al 3% del capital pendiente.

Ejemplo de un préstamo de 200.000 euros a 20 años, a una tasa nominal del 1,6%, realizado en enero de 2015. Un reembolso anticipado tendrá lugar en enero de 2019. El capital pendiente es entonces de 173.921,10 euros.

1) Se realiza un prepago total, la compensación máxima por el prepago total será de 1.391,37 euros, correspondiente a la menor de las dos cantidades siguientes:

  • El 3% del capital en circulación. Eso es 173 921,10 × 3% = 5 217,63 euros.
  • 6 meses de intereses sobre la cantidad reembolsada. Que 173.921,10 × 6 × 1,6% ÷ 12 = 1.391,37 euros.

2) Se realiza un prepago parcial de 30.000 euros, la indemnización máxima por el prepago parcial será de 210 euros, correspondiente a la menor de las dos cantidades siguientes:

  • El 3% del capital en circulación. Eso es 173 921,10 × 3% = 5 217,63 euros.
  • 6 meses de intereses sobre la cantidad reembolsada. Dejemos que 30.000 × 6 × 1,6% ÷ 12 = 210 euros.

Cálculos a hacer antes de hacer una elección

Mientras el tipo de interés de un préstamo sea superior a la tasa de inflación (el aumento del costo de la vida), una amortización anticipada siempre parece ventajosa. Sin embargo, antes de optar por la amortización anticipada de su préstamo inmobiliario, sopese los pros y los contras, y no dude en hacer una simulación para cada caso, porque hay que hacer algunos cálculos antes de empezar:

  • Dependiendo de si usted paga su préstamo al principio o cerca del final, los beneficios del pago anticipado no serán los mismos. Esto se debe a que los intereses al principio del préstamo son más altos y el capital pendiente también es más alto, mientras que al final, los intereses son más bajos y el capital pendiente se reduce.
  • Cuanto más alto sea el tipo de interés y más largo el plazo del préstamo, más ventajoso será el reembolso anticipado.
  • Si sólo le quedan unos pocos años de crédito por pagar, es posible que el reembolso no sea un buen negocio, especialmente si el tipo de interés es bajo y está sujeto a una compensación. En ese caso, puede valer la pena invertir los ahorros que tiene, especialmente si la tasa de interés es buena. En cambio, si queda un largo período de reembolso (más largo que el período durante el cual ya ha reembolsado su préstamo), el reembolso resultará ventajoso.
  • Por último, cuando sea posible, también se debe tener en cuenta la pérdida del beneficio de la reducción fiscal concedida sobre los intereses del préstamo.

¿Elegir un plazo de crédito corto o largo?

Si elijo pagar mi crédito en 15 años en lugar de 25 años me ahorro 33.860,44 euros en intereses. Es una buena suma. Por otro lado, tendría que pagar 1292,50 euros al mes en comparación con 888,37 euros si pido un préstamo a 15 años.

Si decido pedir un préstamo a 25 años e invertir la diferencia de 400 euros en pagos mensuales, ¿merece la pena? Si invierto 400 euros al mes durante 10 años, tendría 48.000 euros de capital a los que añadiría los intereses de una inversión segura, como un seguro de vida al 2%, es decir, 5.088 euros. Por lo tanto, tendría un capital de 53.088 euros al final de 10 años.

Gano 20.000 euros extra invirtiendo mi dinero en lugar de pedir un préstamo a corto plazo.

¿Vale la pena hacer un pago anticipado de su préstamo hipotecario?

De acuerdo con el cálculo anterior, no es interesante para mí devolver mi crédito rápidamente. Las tasas de préstamos en el sector inmobiliario son tan bajas que es mejor tomar un crédito largo e invertir su dinero que querer pagar su crédito rápidamente. Por supuesto que su situación puede ser diferente y sus objetivos pueden ser diferentes. Puede que quieras deshacerte de tu crédito rápidamente para tener más poder adquisitivo. ¿Quizás quieras comprar una segunda casa? ¿Va de vacaciones regularmente? O simplemente tomar una jubilación anticipada. Haz tus cálculos para hacer la elección correcta, sea cual sea tu deseo

¿Cuál es la mejor solución para usted? ¿Cuánto podrías ahorrar?

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